Рынок недвижимости во Флорианополисе имеет юридические нюансы, которые могут привести к финансовым потерям. В статье разобраны 7 критических ошибок, допускаемых покупателями.
Могут ли иностранцы легально покупать недвижимость в Бразилии.
1. Покупка по Posse
Согласно бразильскому законодательству, «Quem não registra, não é dono» (Кто не регистрирует, тот не владелец).
Право собственности в Бразилии возникает после трёх шагов:
- Escritura Pública — публичный нотариальный акт в Cartório de Notas
- Регистрация — внесение акта в Cartório de Registro de Imóveis
- Matrícula — уникальный реестровый номер объекта, содержащий его историю
Posse означает фактическое владение без документального права. Продавец передаёт «право пользования». Подписание contrato de gaveta не меняет владельца в реестре.
Риски:
| Риск | Последствие |
|---|---|
| Кредиторы продавца | Арест и продажа недвижимости на торгах |
| Двойная продажа | Продавец перепродаёт другому покупателю — побеждает тот, кто зарегистрировал первым |
| Земля государства | Участок является федеральной землёй (terreno de marinha) — легализация невозможна |
| Зона APP | Объект в природоохранной зоне — снос по решению суда |
| Usucapião | Легализация через суд занимает 5–15 лет и не гарантирована |
Для иностранца покупка posse несет максимальный риск. Регистрация объекта, получение ипотеки, репатриация средств через Banco Central невозможны.
Escritura Pública vs Posse: в чём разница.
2. Лауденью (Laudêmio): налог на федеральные земли
Значительная часть прибрежных земель Бразилии принадлежит Федеральному правительству (terrenos de marinha). Государство взимает единоразовый сбор при возмездной сделке — лауденью.
Кто взимает и сколько:
| Держатель | Ставка |
|---|---|
| SPU (Secretaria do Patrimônio da União) | 5% от стоимости земли (без учёта строений) |
| Католическая церковь | По договору |
| Частные семьи | По договору |
Пример: Квартира у океана стоит 1,000,000 BRL. Стоимость земли в доле объекта — 400,000 BRL. Лауденью: 20,000 BRL (5% × 400,000 BRL). Ежегодно взимается foro — 0.6% от стоимости земли (2,400 BRL/год).
Флорианополис имеет много объектов, попадающих под правило 33 метров от линии прилива 1831 года, включая Jurerê Internacional, Canasvieiras, Ingleses, Campeche, Centro и берега Лагоа-да-Консейсан.
Без CAT (Certidão de Autorização de Transferência) от SPU нотариус не зарегистрирует сделку.
Проверка до покупки:
- Наличие RIP (Registro Imobiliário Patrimonial).
- Статус terreno de marinha в matrícula.
- Портал Patrimônio de Todos (sistema.patrimoniodetodos.gov.br).
- Фиксация в договоре ответственного за оплату лауденью.
3. Унаследованные долги кондоминиума
Согласно ст. 1.345 Гражданского кодекса, новый владелец отвечает по долгам предыдущего перед управляющей компанией, включая пени и проценты. Это обязательство propter rem.
Кондоминиум вправе взыскать долги с нового владельца и добиться продажи квартиры на аукционе (решение STJ REsp 1.473.484).
Пример: Апартаменты приобретены за 800,000 BRL. Долг предыдущего владельца составляет 25,000 BRL, задолженность по IPTU — 12,000 BRL. Общие непредвиденные расходы: 37,000 BRL.
Взыскание средств с продавца через суд (ação regressiva) требует дополнительных затрат.
Защита:
- Запросить certidão negativa de débitos condominiais.
- Запросить certidão negativa de IPTU в Prefeitura de Florianópolis.
- Включить в договор гарантию отсутствия долгов.
4. ITBI и заниженная цена
ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) во Флорианополисе составляет 2% от суммы сделки. Указание заниженной цены в escritura квалифицируется как налоговое мошенничество (sonegação fiscal). Муниципалитет рассчитывает налог по большей из двух сумм: задекларированной или нормативной по кадастру (valor venal).
Риски занижения:
- Штраф и уголовное преследование.
- Увеличенный налог на прирост капитала (GCAP 15%) при последующей перепродаже.
Пример расходов (цена 600,000 BRL):
| Статья | Сумма (BRL) |
|---|---|
| ITBI (2%) | 12,000 |
| Сборы | ~7,000 – 12,000 |
| Лауденью | 15,000 – 30,000 |
| Юридическое сопровождение (1–2%) | 6,000 – 12,000 |
| Итого | 5–8% от стоимости |
Как перевести деньги в Бразилию для покупки недвижимости | Как репатриировать средства после продажи.
💼 Команда FloripaGuru поможет подобрать и оформить подходящий статус — Консьерж-сервис FloripaGuru →
5. Зоны APP
В Área de Preservação Permanente (APP) строительство и снос растительности запрещены (Lei nº 12.651/2012).
Типы APP во Флорианополисе:
| Тип APP | Описание |
|---|---|
| Прибрежная restinga | Песчаная растительность |
| Мангры (manguezais) | Тотальная охрана |
| Берега рек и лагун | 30–100 м от водоёма |
| Склоны круче 45° | Строительство запрещено |
| Вершины холмов | По критериям высоты/уклона |
| Дюны | Природные песчаные гряды |
Покупка объекта в APP-зоне влечет:
- Предписание о принудительном сносе (auto de demolição).
- Невозможность легализации.
- Трудности при перепродаже.
Федеральный Лесной кодекс превалирует над местными нормами (STJ Tema 1010).
Проверка:
- Геопортал Prefeitura de Florianópolis.
- Consulta de Viabilidade.
- Наличие habite-se.
- Отметки об APP в matrícula.
6. Неполный пакет документов
Нотариус удостоверяет сделку, но не проводит due diligence.
Документы (Cartório de Registro de Imóveis):
| Документ | Содержание |
|---|---|
| Certidão de Inteiro Teor da Matrícula | История, цепочка собственников |
| Certidão de Ônus Reais | Ипотеки, аресты, сервитуты |
| Certidão de Ações Reipersecutórias | Судебные иски |
Налоговые документы:
| Документ | Источник |
|---|---|
| Certidão Negativa de IPTU | Prefeitura de Florianópolis |
| Certidão Negativa de Débitos Condominiais | Администратор кондоминиума |
| CAT (для terreno de marinha) | patrimoniodetodos.gov.br |
Проверка продавца:
| Документ | Назначение |
|---|---|
| Certidões de Distribuição Cível e Criminal | Активные иски |
| Certidão de Protesto | Опротестованные долги |
| Certidões Fiscais | Налоговая чистота |
| Certidão da Justiça do Trabalho | Трудовые споры |
| Certidão de Falência e Concordata | Банкротство |
Для иностранцев:
- Бразильский CPF. Гайд по CPF онлайн.
- Апостилированная procuração pública (при дистанционном подписании).
- Официальный FX-контракт через Banco Central.
- Разрешение INCRA (для сельскохозяйственных земель).
Срок действия всех certidões — 30 дней.
7. Отсутствие независимого юриста
Юрист от агентства недвижимости защищает интересы сделки. Для защиты интересов покупателя требуется независимый advogado imobiliário. В его задачи входит due diligence, проверка объекта, защита в договоре, координация с учреждениями. Стоимость составляет 1–2% от суммы сделки. Англоязычный юрист по недвижимости во Флорианополисе.
Чек-лист иностранного покупателя
Итог
Покупка недвижимости требует проверки документов и юридического сопровождения для предотвращения финансовых потерь из-за лауденью, долгов или статуса APP.
Переезд во Флорианополис | Стоимость жизни для семьи из четырёх человек.