--- title: Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Бразилии? type: guide category: article project: floripaguru country: Бразилия city: Флорианополис tags: - finance slug: can-foreigners-buy-property-brazil-legally date: '2026-07-31' author: FloripaGuru Team description: 'Все, что нужно знать о покупке недвижимости в Бразилии иностранцу: законы, необходимые документы (CPF), налоги, ограничения и риски покупки жилья по posse.' related: - hub-finances-florianopolis --- Короткий ответ — да. Бразилия открыта для иностранных инвестиций в недвижимость. Иностранцу не нужно быть резидентом или иметь специальную визу, чтобы купить квартиру или дом. Существуют юридические тонкости, ограничения на определенные виды земель и шаги, обязательные для безопасности инвестиций. Ниже представлено руководство по покупке недвижимости в Бразилии. ## 1. Что нужно для покупки недвижимости? **Краткий ответ (Featured Snippet):** Иностранцы могут свободно покупать городскую недвижимость (квартиры, дома, коммерческие помещения) без ВНЖ или гражданства. Требуется загранпаспорт и индивидуальный номер налогоплательщика (CPF). Ограничения касаются сельскохозяйственных земель и приграничных территорий. Для покупки городской недвижимости иностранцу без ВНЖ требуется два документа: 1. **Действующий загранпаспорт:** Основной документ, удостоверяющий личность. 2. **Бразильский CPF (Cadastro de Pessoas Físicas):** Индивидуальный номер налогоплательщика. Обязателен для любой финансовой операции, включая покупку жилья, открытие счета в банке или уплату налогов. - *Читайте наш гайд о том, [как получить CPF в Бразилии онлайн](/blog/get-cpf-brazil-tourist-online).* **ВНЖ не требуется:** Карточка резидента (CRNM) или местный банковский счет не нужны для сделки (наличие счета упрощает перевод средств). Ознакомьтесь с [общим разделом по релокации](/relocate). ## 2. Основные ограничения для иностранных покупателей В Бразилии действуют законы (Закон 5.709/1971), ограничивающие продажу некоторых видов земель иностранцам. ### Ограничения на сельскую недвижимость Покупка сельской земли (*imóvel rural*) строго регулируется. Площадь ограничена, сделка требует одобрения правительства (INCRA). ### Приграничные зоны Покупка недвижимости в приграничной полосе (*faixa de fronteira* — 150 км от сухопутных границ) требует разрешения Совета национальной обороны. ### Зоны национальной безопасности и острова Действуют ограничения на покупку объектов на морских землях (*Terreno de Marinha*) и приграничных островах. Флорианополис классифицируется преимущественно как муниципальная/городская зона. Иностранцы могут свободно покупать городскую недвижимость во Флорианополисе. Прибрежные полосы могут относиться к землям ВМФ (*Terreno de Marinha*). Если объект находится на такой земле, покупателю принадлежит лишь право ее использования (*aforamento*). Привлекайте [юриста по недвижимости](/blog/real-estate-lawyer-english-speaking-florianopolis) для проверки статуса земли. ## 3. Пошаговый процесс покупки Покупка недвижимости в Бразилии состоит из нескольких этапов: ### Шаг 1: Выбор объекта и Due Diligence Юрист проводит проверку (Due Diligence) на отсутствие скрытых долгов, судебных исков к продавцу и проблем с документами. ### Шаг 2: Подписание договора (Contrato de Promessa de Compra e Venda) Предварительный частный договор фиксирует цену, условия и сроки оплаты. Имеет юридическую силу между сторонами, но не передает право собственности. ### Шаг 3: Публичный акт (Escritura Pública) Стороны подписывают **Escritura Pública** у нотариуса (*Cartório de Notas*). Это официальный документ, подтверждающий сделку. Оплачивается налог ITBI. ### Шаг 4: Регистрация (Cartório de Registro de Imóveis - RGI) > [!IMPORTANT] > В Бразилии право собственности переходит **только в момент официальной регистрации** *Escritura Pública* в Реестре недвижимости (*Cartório de Registro de Imóveis* или RGI) с внесением записи в *Matrícula* (свидетельство о рождении объекта). > > Подписание у нотариуса не делает вас владельцем. Вы становитесь законным собственником только тогда, когда ваше имя внесено в реестр RGI. > 💼 Если планируете остаться дольше 180 дней, команда FloripaGuru поможет подобрать и оформить подходящий статус — [Консьерж-сервис FloripaGuru →](/services/fg-team) ## 4. Налоги и сборы Покупатель оплачивает налоги и сборы в размере 4-6% от стоимости недвижимости: | Вид расхода | Описание | Примерная стоимость | | --- | --- | --- | | **Налог ITBI** | Муниципальный налог на передачу права собственности. | 2% – 3% от стоимости | | **Сбор за Escritura** | Оплачивается нотариусу (*Cartório de Notas*) за составление акта. | По тарифной сетке (~1%) | | **Сбор за регистрацию (RGI)** | Оплачивается в Реестр недвижимости. | По тарифной сетке (~1%) | | **Налог IPTU** | Ежегодный муниципальный налог на недвижимость. | Зависит от города и площади | *Узнать больше о налоговом резидентстве можно в статье о [налогах в Бразилии для кочевников](/blog/brazil-taxes-nomads-2026).* ## 5. Главный риск: "Posse" против "Escritura Pública" На рынке часто встречаются объекты по цене значительно ниже рыночной со статусом **"Posse"**. - **Escritura Pública (Чистый титул):** Объект полностью легализован, имеет запись в RGI и подходит для ипотеки. - **Posse (Право владения):** Продавец имеет только «право пользования». У объектов нет *Matrícula*, их невозможно зарегистрировать на имя покупателя в RGI. > [!WARNING] > Для иностранца покупка жилья по Posse несет огромный риск. Государство может снести дом (в природоохранной зоне), юридических гарантий права собственности нет. Требуйте объект с действующей *Escritura Pública* и *Matrícula*. Читайте подробный разбор [разницы между Escritura и Posse](/blog/difference-escritura-publica-posse-brazil). ## Отзывы и социальное доказательство (Social Proof) > 💬 **Nasim Gaffarov (из базы юридических консультаций сообщества):** > *«Покупал квартиру во Флорианополисе через легальный перевод средств из-за границы. Сначала продал недвижимость в Турции, официально перевел валюту сюда, конвертировал через аккредитованный банк, оплатил объект и муниципальные налоги (ITBI). Все документы в виде PDF-файлов приложили к досье в министерство юстиции для подтверждения законности капитала. Когда документы в порядке — регистрация проходит прозрачно.»* > 💬 **Автор канала @kronshnobrazil (собственный опыт покупки квартиры в Санта-Катарине):** > *«Подписали финальные документы в Cartório, теперь квартира полностью в нашей собственности. В Cartório обязательно проверяйте отсутствие залогов и обременений у нотариуса. Без полноценной Escritura Pública в бразильскую недвижимость лучше не заходить.»* > 💬 **Serge (из обсуждений в сообществе экспатов):** > *«Ни в коем случае не переводите деньги продавцу без заверенного контракта на руках и проверки доверенности (Procuração) в нотариате. Всегда запрашивайте свежую выписку Matrícula Vintenária (за последние 20 лет) перед внесением задатка.»* --- ## Заключение Покупка недвижимости в Бразилии иностранцем легальна. Выбирайте городские объекты с чистыми документами (*Escritura Pública*) и проходите этап регистрации в RGI. Работайте с независимым юристом для проведения проверок.