Инвесторская виза VITEM IX (официальная программа Investidor Imobiliário) — прямой способ получить вид на жительство в Бразилии через покупку недвижимости на физическое лицо. В 2026 году, когда европейские программы закрылись или подняли пороги до 500,000 EUR, бразильский маршрут остаётся доступным.
💡 Все визовые программы Бразилии, сроки и пакеты документов собраны в едином хабе:
→ Полный гид по визам в Бразилию для экспатов
Минимальные пороги инвестиций (2026)
Законодательство Бразилии четко разделяет два независимых инвестиционных маршрута: вложения в недвижимость и вложения в операционный бизнес.
- Покупка недвижимости на юге и юго-востоке (RN CNIg nº 36/2018): от 185,000 USD (1,000,000 BRL) для штатов Санта-Катарина (включая Флорианополис), Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро и регионов Центрального Запада.
- Сниженный порог для северных штатов: от 130,000 USD (700,000 BRL) при покупке объектов в штатах регионов Norte и Nordeste (стимулирующая мера правительства).
- Инвестиции в действующий бизнес (RN CNIg nº 11/2017): от 500,000 BRL в бразильскую компанию с бизнес-планом и обязательным созданием рабочих мест для бразильцев.
- Технологические стартапы (RN CNIg nº 11/2017): от 150,000 BRL при условии акселерации в аккредитованных технопарках (таких как ACATE во Флорианополисе) и внедрении инноваций.
- Форма собственности: Недвижимость оформляется напрямую в личную собственность заявителя по номеру CPF. Никаких обязательств открывать юрлицо ради покупки жилья закон не накладывает.
Сравнительная таблица: недвижимость против корпоративных инвестиций
| Направление | Резолюция | Порог | Ориентир | Оформление актива | Первичный ВНЖ |
|---|---|---|---|---|---|
| Недвижимость: Флорианополис, Юг, Юго-Восток | RN CNIg nº 36/2018 (ред. RN 46/2021) | 1,000,000 BRL | 185,000 USD | Прямой титул физлица (CPF) | 4 года (затем бессрочно) |
| Недвижимость: Север и Северо-Восток | RN CNIg nº 36/2018 (ред. RN 46/2021) | 700,000 BRL | 130,000 USD | Прямой титул физлица (CPF) | 4 года (затем бессрочно) |
| Бизнес-инвестиции в компанию | RN CNIg nº 11/2017 | 500,000 BRL | 100,000 USD | Юрлицо (CNPJ) + план найма бразильцев | Сразу бессрочный / 3 года |
| Технологические стартапы / Инновации | RN CNIg nº 11/2017 | 150,000 BRL | 30,000 USD | Юрлицо (CNPJ) + аккредитованный технопарк | Сразу бессрочный / 3 года |
Можно ли получить ВНЖ за прямую покупку недвижимости на физическое лицо?
Да, именно под эту задачу создана программа. Резолюция RN CNIg nº 36/2018 прямо разрешает иностранцам оформлять жилые или коммерческие метры в личную собственность без открытия юридического лица.
В интернете встречается миф, что покупка жилья в Бразилии требует «прослойки» из бразильской компании (CNPJ) на 500,000 BRL. Это ошибка из-за смешивания двух разных законов. На практике действуют четкие правила:
- Личный титул: Покупателем в нотариальном акте (Escritura Pública) и в реестре прав (Cartório de Registro de Imóveis) выступаете вы лично со своим налоговым номером CPF.
- Суммирование объектов: Не обязательно покупать один объект на миллион реалов. Закон позволяет сложить стоимость двух или трех квартир. Например, студия в Центре за 450,000 BRL и апартаменты на пляже в Campeche за 580,000 BRL суммарно дают 1,030,000 BRL, что полностью закрывает требование RN 36.
- Строящееся жилье (na planta): Покупать строящиеся объекты разрешено. Главное условие — застройщик обязан иметь зарегистрированный строительный мемориал (Memorial de Incorporação) в реестре недвижимости, а предварительный договор купли-продажи должен быть официально зарегистрирован.
- Совместная покупка (соинвесторы): Если объект покупается в долях (например, двумя бизнес-партнерами), доля каждого претендента на ВНЖ обязана составлять не менее установленного минимума (от 1,000,000 BRL на каждого заявителя в штате Санта-Катарина).
Процедура оформления: от захода капитала до карты CRNM
Процесс получения инвесторского статуса состоит из четырех последовательных этапов. Ошибка на первом шаге может заблокировать рассмотрение дела в Министерстве юстиции, поэтому важно соблюдать правильную банковскую цепочку.
- Официальный перевод капитала через Câmbio: Средства заводятся из-за границы только через уполномоченный бразильский банк по валютному контракту (contrato de câmbio). В назначении перевода обязательно фиксируется целевой код покупки недвижимости (compra de imóvel). Это создает официальный след в системе Центробанка Бразилии (Bacen), необходимый для одобрения ВНЖ и будущей репатриации средств при продаже. Читайте наш гид: как переводить деньги в Бразилию под сделку с недвижимостью.
- Закрытие сделки в Cartório: Подписание публичного нотариального акта (Escritura Pública) и внесение записи о праве собственности в реестр (Cartório de Registro de Imóveis). На руках у инвестора должна быть свежая выписка без обременений — Certidão de Matrícula. Для оформления сделки понадобится бразильский ИНН: как получить CPF онлайн за 2–3 дня.
- Подача досье на ВНЖ (MigranteWeb): Документы подаются в Министерство юстиции через координационный портал MigranteWeb. Если инвестор находится за границей, после предварительного одобрения консульство Бразилии вклеивает визу VITEM IX. Если иностранец находится в Бразилии легально, процедура смены статуса на ВНЖ инвестора проводится внутри страны без выезда.
- Регистрация в Федеральной полиции (Polícia Federal): В течение 30 дней после одобрения или въезда инвестор сдает биометрию в местном отделении Polícia Federal (во Флорианополисе оно находится в районе Carianos рядом с аэропортом) и получает идентификационную карту резидента — CRNM (Carteira de Registro Nacional Migratório).
Сроки действия ВНЖ, ценз оседлости и паспорт
По резолюции RN 36/2018 (с поправками RN 46/2021) инвестор получает резидентство с мягкими требованиями к обязательному присутствию:
- Первичный период (4 года): В соответствии с действующей редакцией закона первоначальное разрешение на временное проживание (prazo determinado) выдается на 4 года (ранее, до поправок конца 2021 года, выдавалось на 2 года).
- Требование к нахождению в стране: Чтобы сохранить статус и не утратить право на продление, инвестор обязан суммарно провести на территории Бразилии не менее 14 дней (непрерывно или суммарно) в каждый двухлетний период в течение этих 4 лет. Это идеальный вариант для тех, кто пока не готов к постоянному переезду.
- Бессрочный статус (ПМЖ): Через 4 года подается заявление на перевод ВНЖ в бессрочный (prazo indeterminado). Главное условие — подтвердить, что недвижимость по-прежнему находится в вашей собственности, на ней нет арестов, а муниципальные налоги уплачены.
- Выход на гражданство: Прожив в Бразилии 4 года непрерывно (соблюдая лимиты выездов по ст. 51 Portaria MJSP nº 623/2020: не более 90 дней в год и до 12 месяцев суммарно за 4-летний период) и подтвердив знание португальского языка (сертификат Celpe-Bras), инвестор получает право подать документы на натурализацию. А если в семье рождается ребёнок (гражданин Бразилии по праву почвы jus soli) или заключён брак с гражданином страны, необходимый срок проживания для получения паспорта сокращается всего до 1 года. Паспорт Бразилии даёт безвизовый въезд более чем в 160 стран мира, включая Шенгенскую зону, Великобританию и Японию.
💼 Планируете покупку недвижимости во Флорианополисе или аудит документов под визу инвестора? Команда FloripaGuru поможет провести юридическую проверку объекта и свяжет с проверенными лицензированными адвокатами OAB — Консьерж-сервис FloripaGuru →
Альтернатива крупному капиталу: Пенсионная виза (Aposentado)
Если инвестировать 185,000 USD в недвижимость прямо сейчас не входит в ваши планы, рассмотрите визу пенсионера (VITEM XIV).
Она не требует покупки активов — достаточно подтвердить официальный ежемесячный пассивный доход от 2,000 USD (плюс 1,000 USD на каждого финансового иждивенца). Источником могут служить государственные пенсии, регулярные дивиденды от бизнеса, доходы от сдачи недвижимости в аренду или аннуитеты. Сопоставить свой ежемесячный бюджет с ценами на острове можно через калькулятор стоимости жизни во Флорианополисе.
Сравнение с Португалией: почему инвесторы выбирают Бразилию
До 2023 года фаворитом европейского направления была Португалия. Однако португальские власти ликвидировали опцию покупки жилья под ВНЖ, оставив лишь вложения в закрытые венчурные фонды от 500,000 EUR. На этом фоне Бразилия предлагает прозрачные рыночные условия:
- Ощутимый порог входа: ~185,000 USD (1,000,000 BRL во Флорианополисе) или ~130,000 USD (700,000 BRL на Севере) против 500,000 EUR в фонд без гарантии ликвидности.
- Реальный физический актив: Вы владеете жильем, можете жить в нем сами или сдавать в высокий сезон на Airbnb, получая валютный денежный поток. Во Флорианополисе чистая доходность от курортной аренды в районах Campeche, Jurerê и Lagoa держится в районе 8–14% годовых.
- Мягкий ценз присутствия: Всего 14 дней в каждый 2-летний период для поддержания первичного статуса.
- Собственный банковский счет: Доступ к развитой финансовой системе Бразилии, мгновенным переводам Pix и инвестициям в локальные облигации (как открыть счет в банке во Флорианополисе).
Практический чеклист покупателя
- Проверяйте статус земли (Escritura Pública против Posse): Во Флорианополисе до 30–40% объектов на севере и востоке острова продаются по распискам о фактическом владении (Posse). Для визы инвестора такие объекты не подходят. Покупайте только объекты с выпиской Matrícula из реестра недвижимости.
- Проверяйте отсутствие долгов (Certidões Negativas): Запрашивайте выписки об отсутствии долгов продавца по налогам федерального и муниципального уровня, долгам перед кондоминиумом и судебным искам.
- Фиксируйте назначение в валютном контракте: Следите, чтобы банк при конвертации присвоил платежу верный регистрационный признак Bacen. Без этого подтвердить инвестицию в Министерстве юстиции не удастся.
- Работайте с лицензированными специалистами: Сделки такого масштаба требуют независимой правовой экспертизы. Сопровождение процесса можно поручить профильным миграционным юристам, например, агентству Imigrar Brasil.