--- title: 'Золотая виза Бразилии: Инвестиции в недвижимость' type: guide category: article project: floripaguru country: Бразилия city: Флорианополис tags: [travel] slug: brazil-golden-visa-real-estate-minimum-investment date: '2026-08-06' author: FloripaGuru Team description: Практическое руководство по получению инвесторского ВНЖ Бразилии (VITEM IX / RN 36/2018) через покупку недвижимости в 2026 году. Пороги, требования к объектам и процедура оформления. related: - hub-visa-florianopolis --- # Золотая виза Бразилии: инвестиции в недвижимость и бизнес 2026 Инвесторская виза **VITEM IX** (официальная программа *Investidor Imobiliário*) — прямой способ получить вид на жительство в Бразилии через покупку недвижимости на физическое лицо. В 2026 году, когда европейские программы закрылись или подняли пороги до 500,000 EUR, бразильский маршрут остаётся доступным. 💡 Все визовые программы Бразилии, сроки и пакеты документов собраны в едином хабе: → [Полный гид по визам в Бразилию для экспатов](/blog/hub-visa-florianopolis?lang=ru) --- ## Минимальные пороги инвестиций (2026) Законодательство Бразилии четко разделяет два независимых инвестиционных маршрута: вложения в недвижимость и вложения в операционный бизнес. * **Покупка недвижимости на юге и юго-востоке (RN CNIg nº 36/2018):** от 185,000 USD (1,000,000 BRL) для штатов Санта-Катарина (включая Флорианополис), Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро и регионов Центрального Запада. * **Сниженный порог для северных штатов:** от 130,000 USD (700,000 BRL) при покупке объектов в штатах регионов Norte и Nordeste (стимулирующая мера правительства). * **Инвестиции в действующий бизнес (RN CNIg nº 11/2017):** от 500,000 BRL в бразильскую компанию с бизнес-планом и обязательным созданием рабочих мест для бразильцев. * **Технологические стартапы (RN CNIg nº 11/2017):** от 150,000 BRL при условии акселерации в аккредитованных технопарках (таких как ACATE во Флорианополисе) и внедрении инноваций. * **Форма собственности:** Недвижимость оформляется напрямую в личную собственность заявителя по номеру CPF. Никаких обязательств открывать юрлицо ради покупки жилья закон не накладывает. ### Сравнительная таблица: недвижимость против корпоративных инвестиций | Направление | Резолюция | Порог | Ориентир | Оформление актива | Первичный ВНЖ | |---|---|---|---|---|---| | **Недвижимость: Флорианополис, Юг, Юго-Восток** | RN CNIg nº 36/2018 (ред. RN 46/2021) | 1,000,000 BRL | 185,000 USD | Прямой титул физлица (CPF) | 4 года (затем бессрочно) | | **Недвижимость: Север и Северо-Восток** | RN CNIg nº 36/2018 (ред. RN 46/2021) | 700,000 BRL | 130,000 USD | Прямой титул физлица (CPF) | 4 года (затем бессрочно) | | **Бизнес-инвестиции в компанию** | RN CNIg nº 11/2017 | 500,000 BRL | 100,000 USD | Юрлицо (CNPJ) + план найма бразильцев | Сразу бессрочный / 3 года | | **Технологические стартапы / Инновации** | RN CNIg nº 11/2017 | 150,000 BRL | 30,000 USD | Юрлицо (CNPJ) + аккредитованный технопарк | Сразу бессрочный / 3 года | --- ## Можно ли получить ВНЖ за прямую покупку недвижимости на физическое лицо? **Да, именно под эту задачу создана программа.** Резолюция **RN CNIg nº 36/2018** прямо разрешает иностранцам оформлять жилые или коммерческие метры в личную собственность без открытия юридического лица. В интернете встречается миф, что покупка жилья в Бразилии требует «прослойки» из бразильской компании (CNPJ) на 500,000 BRL. Это ошибка из-за смешивания двух разных законов. На практике действуют четкие правила: 1. **Личный титул:** Покупателем в нотариальном акте (*Escritura Pública*) и в реестре прав (*Cartório de Registro de Imóveis*) выступаете вы лично со своим налоговым номером CPF. 2. **Суммирование объектов:** Не обязательно покупать один объект на миллион реалов. Закон позволяет сложить стоимость двух или трех квартир. Например, студия в Центре за 450,000 BRL и апартаменты на пляже в Campeche за 580,000 BRL суммарно дают 1,030,000 BRL, что полностью закрывает требование RN 36. 3. **Строящееся жилье (*na planta*):** Покупать строящиеся объекты разрешено. Главное условие — застройщик обязан иметь зарегистрированный строительный мемориал (*Memorial de Incorporação*) в реестре недвижимости, а предварительный договор купли-продажи должен быть официально зарегистрирован. 4. **Совместная покупка (соинвесторы):** Если объект покупается в долях (например, двумя бизнес-партнерами), доля каждого претендента на ВНЖ обязана составлять не менее установленного минимума (от 1,000,000 BRL на каждого заявителя в штате Санта-Катарина). --- ## Процедура оформления: от захода капитала до карты CRNM Процесс получения инвесторского статуса состоит из четырех последовательных этапов. Ошибка на первом шаге может заблокировать рассмотрение дела в Министерстве юстиции, поэтому важно соблюдать правильную банковскую цепочку. 1. **Официальный перевод капитала через Câmbio:** Средства заводятся из-за границы только через уполномоченный бразильский банк по валютному контракту (*contrato de câmbio*). В назначении перевода обязательно фиксируется целевой код покупки недвижимости (*compra de imóvel*). Это создает официальный след в системе Центробанка Бразилии (Bacen), необходимый для одобрения ВНЖ и будущей репатриации средств при продаже. Читайте наш гид: [как переводить деньги в Бразилию под сделку с недвижимостью](/blog/how-to-transfer-money-brazil-buy-real-estate). 2. **Закрытие сделки в Cartório:** Подписание публичного нотариального акта (*Escritura Pública*) и внесение записи о праве собственности в реестр (*Cartório de Registro de Imóveis*). На руках у инвестора должна быть свежая выписка без обременений — *Certidão de Matrícula*. Для оформления сделки понадобится бразильский ИНН: [как получить CPF онлайн за 2–3 дня](/blog/get-cpf-brazil-tourist-online). 3. **Подача досье на ВНЖ (MigranteWeb):** Документы подаются в Министерство юстиции через координационный портал MigranteWeb. Если инвестор находится за границей, после предварительного одобрения консульство Бразилии вклеивает визу VITEM IX. Если иностранец находится в Бразилии легально, процедура смены статуса на ВНЖ инвестора проводится внутри страны без выезда. 4. **Регистрация в Федеральной полиции (Polícia Federal):** В течение 30 дней после одобрения или въезда инвестор сдает биометрию в местном отделении Polícia Federal (во Флорианополисе оно находится в районе Carianos рядом с аэропортом) и получает идентификационную карту резидента — **CRNM** (*Carteira de Registro Nacional Migratório*). --- ## Сроки действия ВНЖ, ценз оседлости и паспорт По резолюции RN 36/2018 (с поправками RN 46/2021) инвестор получает резидентство с мягкими требованиями к обязательному присутствию: * **Первичный период (4 года):** В соответствии с действующей редакцией закона первоначальное разрешение на временное проживание (*prazo determinado*) выдается на **4 года** (ранее, до поправок конца 2021 года, выдавалось на 2 года). * **Требование к нахождению в стране:** Чтобы сохранить статус и не утратить право на продление, инвестор обязан суммарно провести на территории Бразилии не менее **14 дней** (непрерывно или суммарно) в каждый двухлетний период в течение этих 4 лет. Это идеальный вариант для тех, кто пока не готов к постоянному переезду. * **Бессрочный статус (ПМЖ):** Через 4 года подается заявление на перевод ВНЖ в бессрочный (*prazo indeterminado*). Главное условие — подтвердить, что недвижимость по-прежнему находится в вашей собственности, на ней нет арестов, а муниципальные налоги уплачены. * **Выход на гражданство:** Прожив в Бразилии 4 года непрерывно (соблюдая лимиты выездов по ст. 51 Portaria MJSP nº 623/2020: не более 90 дней в год и до 12 месяцев суммарно за 4-летний период) и подтвердив знание португальского языка (сертификат Celpe-Bras), инвестор получает право подать документы на натурализацию. А если в семье рождается ребёнок (гражданин Бразилии по праву почвы *jus soli*) или заключён брак с гражданином страны, необходимый срок проживания для получения паспорта сокращается всего до **1 года**. Паспорт Бразилии даёт безвизовый въезд более чем в 160 стран мира, включая Шенгенскую зону, Великобританию и Японию. --- > 💼 Планируете покупку недвижимости во Флорианополисе или аудит документов под визу инвестора? Команда FloripaGuru поможет провести юридическую проверку объекта и свяжет с проверенными лицензированными адвокатами OAB — [Консьерж-сервис FloripaGuru →](/realestate-application) ## Альтернатива крупному капиталу: Пенсионная виза (Aposentado) Если инвестировать 185,000 USD в недвижимость прямо сейчас не входит в ваши планы, рассмотрите визу пенсионера (**VITEM XIV**). Она не требует покупки активов — достаточно подтвердить официальный ежемесячный пассивный доход от **2,000 USD** (плюс 1,000 USD на каждого финансового иждивенца). Источником могут служить государственные пенсии, регулярные дивиденды от бизнеса, доходы от сдачи недвижимости в аренду или аннуитеты. Сопоставить свой ежемесячный бюджет с ценами на острове можно через [калькулятор стоимости жизни во Флорианополисе](/relocate/cost-of-living). --- ## Сравнение с Португалией: почему инвесторы выбирают Бразилию До 2023 года фаворитом европейского направления была Португалия. Однако португальские власти ликвидировали опцию покупки жилья под ВНЖ, оставив лишь вложения в закрытые венчурные фонды от 500,000 EUR. На этом фоне Бразилия предлагает прозрачные рыночные условия: * **Ощутимый порог входа:** ~185,000 USD (1,000,000 BRL во Флорианополисе) или ~130,000 USD (700,000 BRL на Севере) против 500,000 EUR в фонд без гарантии ликвидности. * **Реальный физический актив:** Вы владеете жильем, можете жить в нем сами или сдавать в высокий сезон на Airbnb, получая валютный денежный поток. Во Флорианополисе чистая доходность от курортной аренды в районах Campeche, Jurerê и Lagoa держится в районе 8–14% годовых. * **Мягкий ценз присутствия:** Всего 14 дней в каждый 2-летний период для поддержания первичного статуса. * **Собственный банковский счет:** Доступ к развитой финансовой системе Бразилии, мгновенным переводам Pix и инвестициям в локальные облигации ([как открыть счет в банке во Флорианополисе](/blog/bank-account-florianopolis-cpf-2026)). --- ## Практический чеклист покупателя * **Проверяйте статус земли (*Escritura Pública* против *Posse*):** Во Флорианополисе до 30–40% объектов на севере и востоке острова продаются по распискам о фактическом владении (*Posse*). Для визы инвестора такие объекты не подходят. Покупайте только объекты с выпиской *Matrícula* из реестра недвижимости. * **Проверяйте отсутствие долгов (*Certidões Negativas*):** Запрашивайте выписки об отсутствии долгов продавца по налогам федерального и муниципального уровня, долгам перед кондоминиумом и судебным искам. * **Фиксируйте назначение в валютном контракте:** Следите, чтобы банк при конвертации присвоил платежу верный регистрационный признак Bacen. Без этого подтвердить инвестицию в Министерстве юстиции не удастся. * **Работайте с лицензированными специалистами:** Сделки такого масштаба требуют независимой правовой экспертизы. Сопровождение процесса можно поручить профильным миграционным юристам, например, агентству [Imigrar Brasil](/services/imigrar-brasil).